CG EXPERT : L'expert à votre juste mesure
EN ROUTE VERS LA DEMATERIALISATION !
C’est au tour de l’urbanisme de faire son « mea-culpa » écologique. La loi ALUR déclenche la dématérialisation des dossiers d’urbanisme au 1er janvier 2022 pour toutes les communes de plus de 3500 habitants.
Dans l’intention de simplifier, l’urbanisme aura aussi son GUICHET UNIQUE, aussi appelée GEOSPHERE. Il s’agit d’une plateforme internet à partir de laquelle on saisit les cerfa en y intégrant les pièces annexes règlementaires.
http://aixmarseilleprovence.geosphere.fr/guichet-unique
- Attention, chaque commune dispose de sa propre adresse de guichet unique. Toutefois la méthode est la même.
ETAPE 1 : Créer son compte comme tous les sites internet sur lesquels vous avez l’habitude de commander en ligne.
ETAPE 2 : Choisir le cerfa qui correspond à vos travaux et saisir les onglets qui s’affichent. L’avantage par rapport au papier réside dans le fait que vous ne pourrez pas valider le passage à l’onglet suivant s’il manque des informations.
ETAPE 3 : Aller chercher les fichiers PDF des pièces annexes obligatoires. Pas d’inquiétude, si vous souhaitez ajouter un document qui n’est pas sur la liste, il y a la possibilité d’ajouter tout document que l’on juge utile.
ETAPE 4 : On reçoit (rapidement) le récépissé de dépôt qui est la date de départ de l’instruction de votre dossier.
Pour l’avoir testé, les professionnels y sont gagnants surtout en temps par rapport au déplacement pour le dépôt du dossier, par rapport à l’attente pour le récépissé, et surtout pour la quantité de papier imprimé pour les plans, le nombre d’exemplaires…etc.
En revanche, le guichet unique n’est pas encore prêt pour la gestion des pièces complémentaires et les réponses. Ça viendra surement avec le temps. Il est régulièrement mis à jour à la suite des différents retours. Ce n’est que le début, il faut laisser un temps d’adaptation et d’évolution.
Les services municipaux sont aussi les grands gagnants de ce nouveau mode de fonctionnement qui leur permet de gagner du temps de saisie des données, d’envoi de récépissé, d’optimiser la place des dossiers dans les armoires, et surtout de lancer immédiatement l’instruction des dossiers aux administrations parallèles telles que les ABF (Architecte du Bâtiment de France), ENEDIS, les adductions d’eau potable, …etc.
En conclusion, nous vous invitons à tester ce nouveau format de données qui est du gagnant-gagnant. De toute façon c’est dans l’ère du temps, y’en a assez de tuer des arbres pour un permis de construire ou un permis d’aménager !
LES DATES D'APPLICATION:
01/01/2022: bâtiment ou partie de bâtiment à destination d'habitation (sauf contrat de construction d'une maison individuelle signé avant le 21/10/2021)
01/07/2022: bâtiment à destination de bureaux ou d'enseignement, et les parcs de stationnement associés.
31/12/2022: Surface de plancher < 50m² et extension de bâtiment < 150m² de surface de plancher
01/01/2023: bâtiment d'habitation, de bureau et d'enseignement exonérés de permis de construire au titre des habitations légères de loisir
Règlementation Environnementale RE 2020
La France passe d’une réglementation thermique RT 2012 issue du Grenelle de l’environnement à une réglementation environnementale RE2020 à la suite de la loi ELAN, plus ambitieuse et exigeante pour la filière de la construction. Cela s’inscrit dans une action continue et progressive en faveur de bâtiments moins énergivores.
Trois axes sont développés :
- Améliorer l’isolation pour une meilleure performance énergétique
- Diminuer l’impact des bâtiments neufs sur le climat via une analyse de cycle de vie de la construction.
- Intégrer la notion de confort d’été pour mieux résister aux épisodes de canicule.
La RE2020 est une réalité qui s’impose au monde de la construction qui réfléchissait déjà aux problématiques ci-dessus. Pratiquement, il y aura des conséquences sur les études, sur les délais de constructions, sur les matériaux, et sur les coûts. Le rôle des services instructeurs des dossiers d’urbanisme sera prépondérant dans la mise en œuvre de cette nouvelle règlementation. Très vite de nouvelles entreprises verront le jour ou si elles existent déjà seront mises sur le devant de la scène.
L’objectif de cette RE2020 est de penser différemment pour construire mieux mais pas forcément moins cher…ce sera un des vrais défis à relever. Le monde du bâtiment s’apprête à franchir un grand pas vers l’écologie.
Pour plus d'information, rendez-vous sur le site : rt-re-bâtiment.developpement-durable.gouv.fr
NOUVEAU Diagnostic de Performance Energétique
Au 1er Juillet 2021, un nouveau DPE est instauré basé sur une nouvelle méthode de calcul. Il était en phase test jusqu’au 1er Janvier 2022. Il est désormais incontournable sur les actes juridiques concernant les bâtiments et surtout, il est opposable.
Les bâtiments à usage d’habitation sont désormais classés en fonction de leur performance énergétique et de leur performance en matière de gaz à effet de serre. Avant, il y avait deux graphiques dissociés ; à présent, les deux sont cumulés et les seuils ont été relevés.
A cela s’ajoute un contenu très dense concernant la performance de l’isolation, le système de ventilation, le schéma de déperdition de chaleur, le confort d’été, la production d’énergies renouvelable, une estimation des coûts annuels du logement, et les montants des consommations annuels d’énergie.
On y trouve également une vue d’ensemble des équipements du logement et une liste de recommandations pour l’entretien, l’amélioration de la performance énergétique, et les travaux à faire en distinguant les essentiels de ceux à envisager.
Enfin, le diagnostic présente une fiche technique de l’habitation qui liste les caractéristiques techniques du bien diagnostiqué renseignées par le professionnel pour obtenir les résultats présentés.
Le nouveau DPE est valable 10 ans. Un DPE de moins de 10 ans établi avant le 1er janvier 2018 est valable jusqu’au 31 décembre 2022. Un DPE établit entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sera valable jusqu’au 31 décembre 2024. Si des travaux modifiant la performance énergétique sont entrepris, il est conseillé de procéder à un nouveau diagnostic.
JE SUIS CONVOQUE A UN BORNAGE
A QUOI CA SERT ?
« Mon terrain est déjà clôturé, l’ancien propriétaire m’a dit que la limite était la haie de buisson plantée, je suis en litige avec mon voisin pour un problème d’urbanisme ou autre, je n’ai pas envie de borner, je n’ai pas temps à perdre… », telles sont les mauvaises raisons pour lesquelles vous ne devez pas refuser un bornage amiable proposé par votre voisin.
En application de l'article 646 du code civil : tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigu. Le bornage se fait à frais communs.
Dans ce cas il ne s’agit plus d’un bornage amiable mais d’un bornage judiciaire et les différences sont nombreuses.
Dans le cas d’une demande amiable, c’est la discussion qui est privilégiée. En tant que voisin convoqué, vous pourrez déplacer le rdv en fonction de vos disponibilités, faire modifier la limite en accord avec les personnes présentes, les frais ne sont pas à votre charge puisque vous n’êtes pas le demandeur et finalement vous valorisez votre propriété avec une ou plusieurs limites juridiquement définies.
Dans le second cas, vous donnez la main à un expert et à un juge qui va trancher à votre place. En termes de délais et financièrement parlant il n’y a pas de comparatif possible puisqu’en plus vous êtes partie prenante. Et ne croyez pas que l’expert du juge va effectuer un travail différent du géomètre-expert qui aura procédé en amont à une procédure amiable.
En conclusion, le bornage amiable n’est pas une procédure, même engagée par un voisin que vous n’aimez pas, qui sera à votre désavantage. Bien au contraire, le géomètre-expert est là pour préserver les intérêts de l’ensemble des parties.
HISTOIRE D’EN RIRE
La poule crève l’urbanisme !
La poule est un animal de compagnie dont son élevage à titre domestique (sans commerce) doit respecter certaines règles sanitaires, d’urbanisme, et d’environnement. Ces règles sont valables aussi bien en zone urbaine, qu’en zone rurale.
Toutefois les règles des Plans Locaux d’Urbanisme ne sont pas explicites en la matière. Aucun article n’est dédié formellement au poulailler. C’est pourquoi le code rural, le code de l’environnement ou encore le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) permettent de compléter le tableau.
- Les poulaillers mobiles destinés jusqu’à une dizaine de volailles ne font pas l’objet de déclaration en urbanisme.
- Par contre les poulaillers en dur doivent être déclarés et construits selon les règles du PLU en vigueur :
- les poulaillers dont la surface au sol est supérieure ou égale à 5 m² et dont la hauteur est supérieure à 1,80m doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
- au-delà d’une surface au sol de 20 m² et d’une hauteur supérieure à 1,80m, une demande de permis de construire doit être effectuée.
- si la construction du poulailler se fait sur une structure existante (accolée à votre maison, ou à votre garage par exemple), alors la surface maximale passe de 20 m² à 40 m². Cette règle s’applique uniquement si la surface globale finale de la construction n’excède pas les 150 m².
Le nombre maximal de poules autorisé est de 50 individus âgés de plus de trente jours. Au-delà, le poulailler devient un élevage professionnel et une déclaration d’activité doit être réalisée. L’unité du calcul est la poule. Mais gare aux mélanges de basse-cour, 1 caille égale 1/8 de poule, 1 pigeon compte pour ¼ de poule, 1 canard vaut 2 poules, une oie ou une dinde équivaut à 3 poules.
Vous devez par ailleurs veiller à ce que vos animaux ne portent pas atteinte à la tranquillité ou à la santé de vos voisins. S'ils sont plus de 10, vous devrez les installer à plus de 25m des habitations. Le cocorico du coq, le glouglou du dindon, le cotcot des poules, et le coincoin du canard sont des bruits ruraux dits de la campagne. Ce n’est que lorsque ces bruits deviennent anormaux qu’il y a trouble du voisinage c’est-à-dire une nuisance répétitive de nuit comme de jour.
Vos installations doivent être entretenues pour ne pas incommoder le voisinage. Les stockages de fumier doivent se trouver à plus de 35m des habitations ou d’un point d’eau ou encore d’une voie publique.
Les volailles et autres animaux de basse-cour qui s'enfuient dans les propriétés voisines ne cessent pas d'appartenir à leur maître. Néanmoins, celui-ci ne peut plus les réclamer un mois après la déclaration qui doit être faite à la mairie par les personnes chez lesquelles ces animaux se sont enfuis.
Vous êtes désormais parés pour éviter de vous casser des œufs entre voisins !
Qu’est-ce qu’un DEFRICHEMENT ?
Défricher consiste à mettre fin, à la vocation forestière d’un terrain pour l’utiliser à d’autres fins : construction, mise en valeur agricole. Un défrichement peut alors prendre des formes variées :
• coupes d’arbres et arrachage des souches ;
• pâturage dans des terrains boisés.
Il faut alors faire une demande de défrichement à la DDTM du département où vous vous trouvez. Cela consiste à déposer un dossier qui suivant l’importance du défrichement pourra s’accompagner d’une étude d’impact. Concernant le département des Bouches du Rhône il faut se rendre sur le lien suivant :
afin de déterminer si le terrain d’assiette est soumis à la procédure de défrichement.
Le géomètre expert est également
UN MEDIATEUR
dans la résolution des conflits
Étant donné l’engorgement des tribunaux en matière de conflits de voisinage, la médiation est à privilégier avant tout. Il s’agit d’une formation complémentaire à celle de géomètre-expert. Reconnaître l’origine du problème, faire trouver une solution aux parties et diriger le dialogue telles sont les actions principales du médiateur. Il n’est pas un juge, il doit faire en sorte que les parties s’accordent et entérinent leur différent.
Comment
VALORISER
un patrimoine
Le terme patrimoine varie selon le portefeuille de chacun. On peut parler d’un appartement en centre-ville comme de plusieurs hectares de terre. Chaque cas est différent et plusieurs acteurs économiques peuvent vous conseiller dans le domaine mais concrètement seul deux professionnels assureront l’exécution de la tâche à savoir dans un premier temps le géomètre-expert et dans un second temps le notaire. On parle principalement de copropriété et de division parcellaire.
Comment devenir
GEOMETRE
de profession
La profession de géomètre est assez méconnue des orientations proposées aux jeunes. Pourtant c’est un métier passionnant qui allie dessin informatique et travaux en extérieur. Le géomètre est un technicien grâce à sa pratique des appareils de mesure et ses calculs géométriques. Il aura généralement une formation BTS. Le géomètre expert est en plus d’un technicien, un juriste, un urbaniste, et un gestionnaire d’entreprise. Il peut avoir fait une validation par les acquis, ou une formation d’ingénieur dans la majorité des cas. Toutefois d’autres cursus existent et je vous invite à les consulter sur le lien suivant : http://www.geometre-expert.fr/oge/devenir-geometre-expert-stu_5948
Comment calcule-t-on
DES TANTIEMES
de copropriété
Les tantièmes de copropriété représentent la part de votre propriété des parties communes de votre copropriété. Ils sont calculés par rapport à la superficie privative dont vous êtes propriétaire coefficientées selon le type de surface. Par exemple sur un même étage, un T2 avec un grand jardin aura moins de tantièmes qu’un T5 avec terrasse car un jardin est pondéré à 0,1 par rapport à des pièces à vivre qui représentent 1 et qu’une terrasse est pondérée entre 0,3 et 0,2. D’autres coefficients interviennent également comme la situation et le niveau. Par exemple, sur un immeuble avec ascenseur, le dernier étage aura un coefficient plus élevé qu’un premier étage. De même on pourra différencier deux appartements dont l’ensoleillement est très différent. Attention de ne pas confondre les tantièmes de copropriété avec les tantièmes de charge qui sont calculées sur le même principe mais avec d’autres coefficients et qui juridiquement ne représentent pas la même chose.
Que faire
DES ARBRES
en limite de propriété
Qui n’a pas un arbre en limite de propriété qui gêne un voisin ? La règle est la suivante : un arbre situé à moins de deux mètres de la limite doit être inférieur à 2m de haut sauf si l’arbre existait avant la création de la limite en question. Si l’arbre est trentenaire, vous ne pouvez pas l’abattre sauf s’il présente un danger pour les habitations. Quand l’arbre dépasse de la limite, vous pouvez enlever les racines qui empiètent mais vous ne pouvez pas couper les branches sans autorisation. Vous n’avez pas le droit de cueillir les fruits de l’arbre sur ces mêmes branches mais vous pouvez ramassez les fruits qui tombent sur votre parcelle.
Qu’est-ce qu’un
PLUi
en urbanisme
Aujourd’hui avoir des projets en termes d’urbanisme c’est respecter les lois (type loi Montagne, loi Littoral), le SCOT (Schémas de COhérence Territorial), le PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durable), le PLH (Programme Local de l’Habitat), le PDU (Plan de Déplacement Urbain), le PLUi (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal), et le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Toutes ces directives sont rédigées les unes en fonction des autres. En d’autres mots, le SCOT rédigé par la métropole AIX MARSEILLE ne peut être en contradiction avec les lois. De même, le PLUi en cours d’élaboration par le Pays d’Aix sera en conformité avec le SCOT. Et enfin, l’ensemble des communes devront se conformer au nouveau PLUi. Les règles d’urbanisme seront désormais appliquées dans une certaine harmonie territoriale.
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